LEXmedia. Kasus mangkraknya proyek apartemen kerap membuat konsumen bertanya-tanya soal jalur hukum yang tersedia. Salah satu opsi yang sering disebut adalah PKPU pengembang rumah susun, yaitu permohonan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang terhadap developer yang gagal menuntaskan kewajibannya. Namun, permohonan ini tidak bisa diajukan sembarangan. Oleh karena itu, artikel ini menjelaskan syarat, dasar hukum, serta batasan yang wajib dipahami sebelum menempuh jalur PKPU oleh pengembang.
Pembahasan berikut disusun berdasarkan ketentuan Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004, Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011, Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021, Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 3 Tahun 2023, serta dua putusan Mahkamah Konstitusi yang relevan.
Dasar Hukum PKPU Pengembang Rumah Susun
Pengaturan PKPU tidak berdiri sendiri. Ketentuan ini bersinggungan langsung dengan hukum kepailitan dan regulasi khusus rumah susun. Berikut kerangka hukum yang menjadi acuan utama.
Undang-Undang No. 37/2004 tentang Kepailitan dan PKPU, merupakan payung hukum utama proses PKPU di Indonesia. Selain itu, undang-undang ini menetapkan Pengadilan Niaga sebagai satu-satunya pengadilan yang berwenang memeriksa perkara PKPU maupun kepailitan.
Undang-Undang No. 20/2011 tentang Rumah Susun mengatur kewajiban pelaku pembangunan, termasuk tanggung jawab terhadap konsumen pemilik satuan rumah susun (sarusun).
Peraturan Pemerintah No. 13/2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun melengkapi UU Rumah Susun dengan mengatur masa transisi, tata cara penyerahan pertama kali, pembentukan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS), serta pengendalian penyelenggaraan pembangunan.
Ketiga regulasi ini saling terkait ketika konsumen atau kreditor lain hendak mengajukan PKPU terhadap pengembang yang bermasalah.
Syarat Formil Pengajuan PKPU terhadap Pengembang Rumah Susun
Secara normatif, syarat pengajuan PKPU merujuk pada Pasal 222 juncto Pasal 2 ayat (1) UU No. 37/2004. Ketentuan tersebut menetapkan tiga unsur pokok yang harus dipenuhi pemohon.
Pertama, debitur atau pengembang harus memiliki lebih dari satu kreditur.
Kedua, terdapat utang yang telah jatuh tempo dan dapat ditagih.
Ketiga, debitur diperkirakan tidak akan mampu melanjutkan pembayaran utangnya. Berbeda dengan permohonan pailit, PKPU tidak menuntut pembuktian bahwa debitur benar-benar berhenti membayar secara total.
Permohonan dapat diajukan oleh pengembang itu sendiri (PKPU sukarela) maupun oleh kreditur, termasuk konsumen yang telah membayar melalui skema Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Namun demikian, kedudukan konsumen sebagai kreditor perlu dibuktikan melalui dokumen otentik, seperti PPJB, bukti transfer, dan somasi resmi. Tanpa bukti tersebut, permohonan berpotensi ditolak oleh Pengadilan Niaga.
Pembatasan PKPU Pasca SEMA No. 3/2023
Perkembangan penting terjadi setelah terbitnya SEMA No. 3/2023. Surat edaran ini menegaskan bahwa permohonan pailit maupun PKPU terhadap pengembang apartemen dan/atau rumah susun tidak memenuhi syarat pembuktian sederhana sebagaimana dimaksud Pasal 8 ayat (4) UU No. 37/2004.
Rumusan Rapat Pleno Kamar Perdata Mahkamah Agung tahun 2023 tersebut menilai bahwa dampak putusan pailit atau PKPU terhadap pengembang rumah susun menimbulkan kerumitan hukum. Kerumitan itu dianggap melampaui batas pembuktian sederhana yang menjadi ciri khas proses kepailitan. Akibatnya, hakim niaga cenderung menolak permohonan PKPU pengembang rumah susun meskipun syarat formil Pasal 2 ayat (1) tampak terpenuhi.
Konsekuensinya cukup signifikan bagi konsumen. Di satu sisi, pembatasan ini melindungi kelangsungan proyek karena pengembang tidak mudah dipailitkan. Namun, di sisi lain, konsumen kehilangan sarana restrukturisasi utang yang sebelumnya dapat ditempuh melalui PKPU ketika pembangunan mangkrak. Oleh sebab itu, calon pemohon wajib mempertimbangkan strategi hukum alternatif sebelum mendaftarkan perkara ke Pengadilan Niaga.
Kedudukan Konsumen dalam Putusan Mahkamah Konstitusi
Selain regulasi kepailitan, kedudukan konsumen rumah susun juga diperkuat melalui uji materi konstitusional. Putusan MK No. 21/PUU-XIII/2015 dan Putusan MK No. 85/PUU-XIII/2015 menguji sejumlah pasal UU No. 20/2011, termasuk Pasal 74 dan Pasal 75 tentang kewajiban pelaku pembangunan memfasilitasi pembentukan PPPSRS.
Melalui kedua putusan tersebut, Mahkamah Konstitusi menegaskan bahwa pengembang wajib memfasilitasi pembentukan perhimpunan pemilik, sekalipun unit rumah susun belum terjual seluruhnya. Ketentuan ini memberi kepastian hukum tambahan bagi konsumen dalam mengelola aset bersama pasca serah terima. Meskipun demikian, putusan ini tidak secara langsung membuka jalan PKPU; perannya lebih pada penguatan posisi konsumen dalam pengelolaan rumah susun pasca pembangunan.
Sebagai hasilnya, konsumen memiliki dua jalur hukum yang berbeda karakter. Jalur PKPU menyasar penyelesaian utang pengembang, sedangkan jalur PPPSRS menyasar pengelolaan aset dan hak kepemilikan bersama. Keduanya perlu dipahami secara terpisah agar strategi hukum yang ditempuh tepat sasaran.
Langkah Hukum Sebelum Mengajukan PKPU
Sebelum mendaftarkan permohonan PKPU pengembang rumah susun, terdapat beberapa langkah yang sebaiknya ditempuh konsumen atau kreditor lain.
1. Kumpulkan bukti utang. Siapkan PPJB, kuitansi pembayaran, dan somasi resmi kepada pengembang.
2. Identifikasi kreditor lain. Pastikan terdapat minimal satu kreditor lain selain pemohon, sesuai syarat Pasal 2 ayat (1) UU No. 37/2004.
3. Konsultasikan dengan kurator atau kuasa hukum. Mengingat pembatasan SEMA No. 3/2023, penilaian kelayakan perkara sangat penting sebelum proses berjalan.
4. Pertimbangkan jalur alternatif. Gugatan wanprestasi perdata biasa atau pengaduan ke instansi terkait bisa menjadi opsi tambahan di samping PKPU.
Selain itu, konsumen disarankan memeriksa status proyek melalui instansi berwenang, termasuk memastikan legalitas Sertifikat Laik Fungsi dan izin pembangunan. Langkah pencegahan ini membantu meminimalkan risiko sengketa di kemudian hari.
Rekomendasi Kepatuhan Hukum
Bagi pengembang, kepatuhan terhadap PP No. 13/2021 dan UU No. 20/2011 menjadi kunci untuk menghindari sengketa yang berujung pada permohonan PKPU. Transparansi jadwal serah terima, pembentukan PPPSRS tepat waktu, serta pengelolaan dana konsumen secara akuntabel merupakan langkah pencegahan yang efektif.
Bagi konsumen, memahami batasan SEMA No. 3/2023 sangat penting agar strategi hukum tidak salah arah. Sebagai hasilnya, konsultasi dengan praktisi hukum yang memahami perkembangan yurisprudensi Pengadilan Niaga menjadi langkah bijak sebelum mengajukan permohonan. Dengan pemahaman yang tepat atas syarat PKPU pengembang rumah susun, baik konsumen maupun pengembang dapat mengelola risiko hukum secara lebih terukur dan proporsional.
FAQ (Frequently Asked Questions)
1. Apakah konsumen bisa mengajukan PKPU terhadap pengembang rumah susun?
Secara formil, konsumen dapat mengajukan PKPU jika memenuhi syarat Pasal 2 ayat (1) UU No. 37/2004. Namun, sejak SEMA No. 3/2023 berlaku, permohonan tersebut umumnya dinilai tidak memenuhi syarat pembuktian sederhana, sehingga sulit dikabulkan Pengadilan Niaga.
2. Apa perbedaan PKPU dan pailit bagi pengembang rumah susun?
PKPU bertujuan memberi kesempatan restrukturisasi utang tanpa likuidasi aset. Sebaliknya, kepailitan berujung pada sita umum harta debitur. Keduanya sama-sama diatur UU No. 37/2004, namun dampak hukumnya terhadap kelangsungan proyek rumah susun berbeda signifikan.
3. Mengapa SEMA No. 3/2023 membatasi PKPU terhadap pengembang rumah susun?
Mahkamah Agung menilai dampak putusan pailit atau PKPU terhadap pengembang rumah susun terlalu kompleks untuk pembuktian sederhana. Pertimbangan ini bertujuan menjaga kelangsungan proyek, meskipun konsekuensinya membatasi akses konsumen terhadap mekanisme restrukturisasi utang.
4. Apa fungsi Putusan MK No. 21/PUU-XIII/2015 bagi penghuni rumah susun?
Putusan ini menegaskan kewajiban pengembang memfasilitasi pembentukan PPPSRS meskipun unit belum terjual seluruhnya. Ketentuan ini memperkuat kepastian hukum pengelolaan aset bersama, namun tidak secara langsung berkaitan dengan mekanisme pengajuan PKPU.
5. Apa langkah alternatif jika PKPU sulit dikabulkan?
Konsumen dapat menempuh gugatan wanprestasi perdata, pengaduan ke Kementerian PUPR, atau mediasi melalui asosiasi konsumen. Alternatif ini sering lebih efektif dibandingkan PKPU sejak berlakunya pembatasan dalam SEMA No. 3/2023.
