Dalam praktik kepailitan, ada satu situasi yang sering membuat Kurator berada dalam posisi dilematis: aset sudah dilelang, tetapi tidak ada yang membeli.
Lelang kedua gagal. Lelang berikutnya kembali tidak menghasilkan pembeli. Sementara itu, biaya pengamanan terus berjalan. Pajak harus dibayar. Bangunan semakin tua. Mesin mengalami penyusutan. Kreditor menunggu pembayaran.
Kemudian muncul calon pembeli yang bersedia membeli, tetapi dengan harga jauh di bawah nilai appraisal.
Pertanyaannya menjadi sangat praktis:
Apakah Kurator harus menurunkan harga agar aset segera terjual, atau mempertahankan nilai aset dengan menunggu strategi penjualan yang lebih baik?
Di sinilah pemberesan harta pailit tidak lagi sekadar persoalan menjual aset. Ini adalah persoalan bagaimana mengubah aset menjadi nilai yang optimal bagi boedel pailit.
Tidak Laku Bukan Berarti Tidak Bernilai
Pasal 184 UU No. 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan PKPU pada prinsipnya mengatur bahwa dalam kondisi tertentu Kurator harus memulai pemberesan dan menjual harta pailit. Sementara Pasal 185 ayat (1) menentukan bahwa benda dalam pemberesan pada prinsipnya dijual di muka umum. Apabila penjualan di muka umum tidak tercapai, Pasal 185 ayat (2) membuka kemungkinan penjualan di bawah tangan dengan izin Hakim Pengawas.
Artinya, gagal lelang bukan akhir dari proses pemberesan.
Justru setelah lelang gagal, Kurator perlu melakukan evaluasi.
Mengapa tidak laku? Apakah harga terlalu tinggi? Apakah lokasi tidak menarik? Apakah status hukum belum jelas? Apakah aset masih dikuasai pihak ketiga? Apakah kondisi fisiknya menurun? Atau justru masalahnya bukan pada aset maupun harga, tetapi pada strategi penjualannya?
Karena itu, Kurator harus membedakan antara:
“Aset tidak laku” dengan “aset tidak bernilai.”
Keduanya jelas bukan hal yang sama.
Appraisal Bukan Angka Sakral
Dalam pemberesan, penilaian oleh penilai independen merupakan instrumen penting.
Nilai appraisal memberikan dasar profesional dalam menentukan strategi penjualan. Namun, appraisal bukan angka yang selamanya tidak berubah.
Nilai aset dapat dipengaruhi kondisi pasar, keadaan fisik, perubahan lingkungan, legalitas, akses, produktivitas, hingga kondisi industri.
Bayangkan sebuah hotel dinilai Rp80 miliar. Setelah appraisal dilakukan, hotel tidak segera terjual. Dua kali lelang gagal. Enam bulan kemudian, tingkat hunian turun drastis, beberapa fasilitas rusak, dan biaya operasional meningkat.
Apakah nilai Rp80 miliar masih relevan?
Belum tentu.
Karena itu, Kurator perlu melihat tanggal appraisal, asumsi penilaian, kondisi aktual aset, serta perkembangan pasar.
Evaluasi terhadap nilai aset bukan berarti meragukan profesi penilai. Justru sebaliknya, hal tersebut merupakan bagian dari manajemen nilai aset.
Ketika Lelang Berkali-kali Gagal
Persoalan menjadi lebih kompleks ketika lelang sudah dilakukan berkali-kali.
Di satu sisi, Kurator mempunyai kewajiban melakukan pemberesan. Di sisi lain, menjual aset terlalu murah dapat menimbulkan persoalan baru.
Persoalan menjadi semakin kompleks apabila aset yang tidak laku tersebut merupakan objek jaminan bagi Kreditor Separatis. Dalam kondisi demikian, Kurator tidak hanya perlu mempertimbangkan nilai aset dan strategi penjualan, tetapi juga harus memahami batas antara kewenangan Kurator dengan hak eksekusi Kreditor Separatis. Untuk memahami lebih lanjut mengenai kedudukan Kreditor Separatis, hak eksekusi, serta pertanggungjawaban hasil penjualan aset jaminan, bisa dilihat dalam artikel Ketika Aset Pailit Dipegang Kreditor Separatis: Siapa yang Berkuasa Menjual?.
Gambaran sederhananya dapat dilihat dari ilustrasi berikut:
Nilai appraisal: Rp50 miliar
Lelang pertama: tidak laku
Lelang kedua: tidak laku
Calon pembeli: Rp28 miliar
Apakah Rp28 miliar otomatis harus diterima karena sudah dua kali lelang gagal?
Tidak sesederhana itu.
Kurator perlu membangun argumentasi: mengapa lelang sebelumnya tidak berhasil; apakah pasar memang tidak mampu menyerap aset pada harga tersebut; apakah kondisi aset berubah; apakah terdapat calon pembeli lain; apakah penjualan di bawah tangan lebih efektif; apakah biaya mempertahankan aset justru semakin besar; dan apakah harga yang ditawarkan merupakan nilai yang secara objektif dapat dipertanggungjawabkan.
Dalam kondisi demikian, keputusan Kurator harus dapat dijelaskan, bukan sekadar dilakukan.
Penjualan di Bawah Tangan Bukan Jalan Pintas
Pasal 185 ayat (2) memberikan mekanisme penjualan di bawah tangan apabila penjualan di muka umum tidak tercapai, dengan izin Hakim Pengawas.
Namun, penjualan di bawah tangan tidak boleh dimaknai sebagai:
“Sudah tidak laku dilelang, berarti sekarang bebas menjual kepada siapa saja.”
Justru sebaliknya.
Kurator harus dapat menjelaskan mengapa penjualan di bawah tangan menjadi pilihan yang lebih rasional.
Misalnya terdapat investor yang bersedia membeli sebuah hotel dengan harga Rp45 miliar setelah dua kali lelang gagal. Kurator harus melihat tidak hanya angka Rp45 miliar, tetapi juga: apakah pembayaran tunai, apakah pembeli mempunyai kemampuan finansial, berapa biaya yang harus dikeluarkan jika hotel dipertahankan selama satu tahun, apakah terdapat calon pembeli lain, dan apakah harga tersebut masih dapat dipertanggungjawabkan secara objektif.
Pertanyaan-pertanyaan tersebut penting untuk menjaga agar penjualan tidak berubah menjadi fire sale.
Bahaya Fire Sale dalam Pemberesan
Fire sale secara sederhana dapat dipahami sebagai penjualan aset secara cepat karena tekanan tertentu, sering kali dengan konsekuensi harga yang lebih rendah.
Dalam kepailitan, tekanan tersebut sangat nyata.
Kreditor ingin segera menerima pembayaran. Kurator menghadapi biaya pengamanan. Bangunan membutuhkan perawatan. Pajak terus berjalan. Aset bergerak mengalami depresiasi.
Dalam kondisi demikian, menjual cepat memang terlihat sebagai solusi.
Tetapi Kurator harus mengajukan pertanyaan yang lebih penting:
“Apakah kecepatan tersebut sebanding dengan nilai yang dikorbankan?”
Misalnya aset senilai Rp50 miliar dijual Rp30 miliar hanya karena ingin segera menyelesaikan pemberesan.
Jika tidak ada dasar objektif yang menjelaskan selisih tersebut, keputusan itu berpotensi dipertanyakan.
Pasal 72 UU KPKPU menjadi pengingat bahwa Kurator bertanggung jawab terhadap kesalahan atau kelalaiannya dalam melaksanakan tugas pengurusan dan pemberesan yang menyebabkan kerugian terhadap harta pailit.
Karena itu, “cepat selesai” tidak boleh otomatis dianggap sama dengan “berhasil.”
Kadang Mempertahankan Aset Justru Lebih Menguntungkan
Ada aset yang memang sebaiknya segera dijual. Tetapi ada pula aset yang justru menghasilkan nilai lebih besar jika dipertahankan untuk sementara waktu.
Contohnya perusahaan hotel yang masih beroperasi.
Jika hotel dijual sebagai tanah dan bangunan dalam kondisi tidak beroperasi, calon pembeli mungkin hanya menghitung nilai properti.
Namun jika operasional tetap berjalan, yang dipertahankan bukan hanya tanah dan bangunan, tetapi juga arus pendapatan, reputasi usaha, tenaga kerja, kontrak, pelanggan dan nilai bisnis yang sedang berjalan.
Inilah alasan konsep going concern menjadi relevan dalam pemberesan.
Pasal 104 UU KPKPU memberikan kerangka mengenai kemungkinan dilanjutkannya usaha Debitor dalam kepailitan dengan memperhatikan kepentingan harta pailit.
Dengan demikian, sebelum menjual aset secara terpisah, Kurator perlu bertanya:
“Apakah aset ini lebih bernilai jika dijual sebagai benda, atau jika dipertahankan sebagai bisnis?”
Kurator Harus Mengelola Nilai, Bukan Sekadar Menjual
Dalam praktik, strategi pemberesan dapat digambarkan sederhana:
Evaluasi → Verifikasi → Valuasi → Strategi → Persetujuan → Penjualan → Pertanggungjawaban.
Evaluasi mengapa aset tidak laku.
Verifikasi memastikan kondisi dan status hukumnya.
Valuasi memastikan nilai yang digunakan masih relevan.
Strategi menentukan apakah aset akan dilelang kembali, dijual di bawah tangan, dipertahankan, atau dikelola sebagai going concern.
Kemudian seluruh keputusan harus didukung dokumentasi dan mekanisme persetujuan yang sesuai.
Setelah transaksi dilakukan, hasilnya harus dipertanggungjawabkan dalam proses pemberesan.
Dengan pola ini, Kurator tidak sekadar bertindak sebagai seller, tetapi sebagai value protector.
Jangan Sampai Biaya Menjaga Aset Lebih Mahal daripada Nilainya
Ada satu sisi lain yang juga harus diperhitungkan.
Mempertahankan aset terlalu lama juga bukan tanpa risiko.
Bayangkan sebuah bangunan kosong senilai Rp20 miliar. Setiap bulan membutuhkan biaya keamanan, listrik, perawatan, pajak, asuransi, perbaikan, dan biaya operasional lainnya.
Jika selama dua tahun tidak ada pembeli serius, biaya tersebut dapat menggerus nilai ekonomi boedel.
Karena itu, mempertahankan aset bukan berarti selalu lebih baik.
Menunggu juga mempunyai harga.
Namun, persoalan asset recovery dalam kepailitan tidak selalu dimulai dari aset yang masih berada dalam penguasaan Debitor. Dalam kondisi tertentu, Kurator justru perlu menelusuri aset yang telah berpindah sebelum putusan pailit dan menguji apakah pemindahan tersebut merugikan kepentingan Kreditor. Pembahasan mengenai upaya pemulihan aset yang telah dialihkan sebelum pailit dapat dilihat dalam artikel Actio Pauliana dan Pemulihan Aset yang Dialihkan Sebelum Pailit.
Sementara terhadap aset yang masih berada dalam boedel pailit, persoalan yang dihadapi Kurator justru berbeda: apakah mempertahankannya lebih lama benar-benar akan meningkatkan nilai, atau justru semakin membebani harta pailit?
Kurator harus menghitung holding cost dan membandingkannya dengan kemungkinan peningkatan nilai yang dapat diperoleh.
Di sinilah keputusan pemberesan membutuhkan kombinasi antara hukum, ekonomi dan manajemen risiko.
Penutup: Turunkan Harga atau Selamatkan Nilai?
Pada akhirnya, ketika aset pailit tidak laku dilelang, pertanyaan Kurator bukan sekadar:
“Berapa harga terendah yang bisa diterima?”
Pertanyaan yang lebih tepat adalah:
“Apa strategi yang memberikan hasil terbaik dan paling dapat dipertanggungjawabkan bagi boedel pailit?”
Kadang jawabannya adalah lelang ulang. Kadang penjualan di bawah tangan. Kadang appraisal perlu diperbarui. Kadang aset harus dipertahankan sementara.
Bahkan dalam kondisi tertentu, jawabannya mungkin adalah melanjutkan usaha agar nilai bisnis tidak hilang.
Pasal 184 dan Pasal 185 UU KPKPU memberikan kerangka pemberesan dan mekanisme penjualan harta pailit, termasuk kemungkinan penjualan di bawah tangan dengan izin Hakim Pengawas apabila penjualan di muka umum tidak tercapai. Mahkamah Agung juga memberlakukan Buku Pedoman Penyelesaian Perkara Kepailitan dan PKPU melalui Keputusan Ketua MA No. 109/KMA/SK/IV/2020 sebagai pedoman teknis dalam penanganan perkara kepailitan.
Karena itu, satu prinsip penting perlu dipegang:
Aset yang tidak laku bukan selalu aset yang harus murah. Terkadang yang perlu diperbaiki bukan harganya, tetapi strateginya.
Sebab pada akhirnya, Kurator bukan dituntut sekadar menjual harta pailit. Kurator dituntut menyelamatkan nilai yang masih mungkin diselamatkan.
