LEXmedia. Otoritas Jasa Keuangan (OJK) resmi memperbarui kerangka hukum EBA-SP (Efek Beragun Aset berbentuk Surat Partisipasi) pembiayaan perumahan melalui POJK Nomor 12 Tahun 2026. Regulasi ini diundangkan pada 17 September 2026 dan berlaku sejak tanggal itu. Selain itu, POJK baru ini mencabut POJK Nomor 23/POJK.04/2014 beserta perubahannya, POJK Nomor 20/POJK.04/2017. Oleh karena itu, bank, perusahaan pembiayaan, dan investor perlu memahami peta aturannya secara utuh.
Pemerintah menargetkan pembangunan melalui Program 3 Juta Rumah. Namun, target itu menuntut dana jangka panjang dalam jumlah besar. Di sisi lain, bank penyalur KPR umumnya menghimpun dana berjangka pendek. Akibatnya, muncul risiko ketidaksesuaian jangka waktu atau maturity mismatch. Karena itu, OJK menempatkan EBA-SP sebagai jembatan antara pasar perumahan dan pasar modal.
Apa Itu EBA-SP Pembiayaan Perumahan?
EBA-SP adalah efek beragun aset berbentuk surat partisipasi. Sederhananya, EBA-SP membuktikan kepemilikan bersama atas sekumpulan piutang perumahan. Pemegangnya berhak atas arus kas dari portofolio tersebut. Pasal 1 POJK 12/2026 memuat definisi ini beserta istilah turunannya. Istilah itu antara lain EBA-SP Arus Kas Tetap, EBA-SP Arus Kas Tidak Tetap, dan Perjanjian Penerbitan EBA-SP.
Mekanisme EBA-SP Pembiayaan Perumahan
Mekanismenya bertumpu pada sekuritisasi. Pertama, kreditur asal menyalurkan KPR kepada masyarakat. Kemudian, kreditur asal menghimpun piutang KPR menjadi satu portofolio. Selanjutnya, penerbit menawarkan EBA-SP kepada investor. Sebagai hasilnya, kreditur asal memperoleh likuiditas baru untuk menyalurkan KPR berikutnya. Siklus inilah yang dikenal sebagai pembiayaan sekunder perumahan.
Perbedaan EBA-SP dan EBA-KIK
Pasar modal Indonesia mengenal dua bentuk efek beragun aset. EBA berbentuk kontrak investasi kolektif (EBA-KIK) bekerja melalui manajer investasi dan bank kustodian. Sebaliknya, EBA-SP tidak memerlukan wadah kontrak investasi kolektif. Selain itu, OJK merancang EBA-SP khusus untuk aset sektor perumahan dan permukiman. Perbedaan ini menentukan dokumen, para pihak, dan rezim pelaporan yang berlaku.
Landasan Hukum EBA-SP dalam UU P2SK
UU Nomor 4 Tahun 2023 tentang Pengembangan dan Penguatan Sektor Keuangan (UU P2SK) menjadi payung utama. UU ini memakai metode omnibus dan mengubah sejumlah undang-undang sektor keuangan. Salah satunya adalah UU Nomor 8 Tahun 1995 tentang Pasar Modal. Melalui Pasal 22 UU P2SK, definisi efek dalam UU Pasar Modal menjadi lebih luas. Dengan demikian, instrumen hasil sekuritisasi memperoleh pijakan yang lebih kokoh.
Selain itu, UU P2SK menegaskan kewenangan OJK mengatur dan mengawasi pasar modal. Kewenangan inilah yang menjadi dasar OJK menerbitkan POJK 12/2026. UU P2SK juga mengenalkan kerangka sekuritisasi aset yang lebih luas. Kerangka itu mencakup penerimaan pengalihan aset dari kreditur asal dan penerbitan surat berharga kepada investor.
Perubahan UU P2SK melalui UU Nomor 4 Tahun 2026
Praktisi perlu mencermati satu perkembangan penting. DPR menyetujui perubahan UU P2SK dalam rapat paripurna 4 Juni 2026. Perubahan itu kini berlaku sebagai UU Nomor 4 Tahun 2026. Bagian “Mengingat” POJK 12/2026 menyebut UU P2SK sebagaimana telah diubah dengan UU Nomor 4 Tahun 2026. Oleh karena itu, setiap kajian hukum EBA-SP wajib merujuk naskah UU yang telah diubah.
Pokok Pengaturan POJK 12/2026
POJK 12/2026 tercatat dalam LN 2026/No. 23/OJK dan TLN No. 205/OJK. Regulasi ini mengatur aset keuangan, perjanjian penerbitan, tata cara penerbitan, dan penawaran EBA-SP. Selain itu, POJK mengatur peran penerbit, wali amanat, bank kustodian, kreditur asal, dan penyedia jasa. Bagian akhirnya memuat rapat umum pemegang EBA-SP serta kewajiban pelaporan.
Perluasan Aset Keuangan (Pasal 2)
Pasal 2 menetapkan jenis aset yang dapat membentuk portofolio EBA-SP. Pertama, piutang atau tagihan dari kredit atau pembiayaan sektor perumahan dan permukiman. Kedua, Hak Penerimaan Manfaat yang dimiliki atau diterbitkan kreditur asal. Sumber pembayaran hak itu tetap berasal dari arus kas kredit perumahan. Perluasan ini membuka opsi struktur EBA-SP pembiayaan perumahan yang lebih beragam.
Konsekuensinya, sekuritisasi tidak selalu harus memindahkan aset dari neraca kreditur asal. OJK menyebut opsi ini sebagai skema non-true sale. Namun, prinsip pelindungan investor tetap berlaku penuh. Arus kas portofolio harus terpisah secara hukum untuk kepentingan pemegang EBA-SP. Karena itu, kualitas dokumen transaksi menjadi faktor penentu keabsahan struktur.
Fleksibilitas Struktur dan Kelas EBA-SP
POJK 12/2026 mengizinkan penerbitan EBA-SP dalam beberapa kelas. Setiap kelas dapat memiliki urutan pembayaran, tingkat keamanan, dan prioritas arus kas berbeda. Misalnya, kelas senior menerima pembayaran lebih dulu daripada kelas subordinasi. Dengan begitu, penerbit dapat menyesuaikan profil risiko dengan kebutuhan investor. POJK juga mengenal mekanisme pay-through, yakni penerusan arus kas portofolio kepada pemegang EBA-SP.
Penawaran dan Pelaporan EBA-SP
Penerbit dapat menawarkan EBA-SP melalui Penawaran Umum atau tanpa Penawaran Umum. Dalam Penawaran Umum, penerbit wajib menyampaikan Pernyataan Pendaftaran kepada OJK. Selain itu, ketentuan pemeringkatan oleh perusahaan pemeringkat efek ikut berlaku. Untuk penawaran tanpa Penawaran Umum, penerbit menyampaikan dokumen keterbukaan, dokumen transaksi, dan spesimen sertifikat. Batas waktunya paling lambat 10 hari kerja sejak alokasi EBA-SP.
Peran Para Pihak dalam Penerbitan EBA-SP
POJK 12/2026 memperjelas tanggung jawab setiap pihak. Akibatnya, pembagian risiko hukum menjadi lebih terukur. Ringkasan berikut membantu pembaca memetakan kewajiban utama.
| Pihak | Tanggung Jawab Utama |
| Kreditur Asal | Menyediakan piutang KPR atau Hak Penerimaan Manfaat yang memenuhi kriteria aset keuangan |
| Penerbit | Melakukan uji tuntas atas aset dan agunan, menjamin kebenaran informasi, mengelola arus kas secara profesional |
| Wali Amanat | Mewakili kepentingan pemegang EBA-SP dan melapor secara berkala kepada OJK |
| Bank Kustodian | Menatausahakan aset dan dokumen untuk kepentingan pemegang EBA-SP serta melapor secara berkala |
| Penyedia Jasa | Menunjang kegiatan penerbitan dan administrasi EBA-SP sesuai perjanjian |
| Rapat Umum Pemegang EBA-SP | Mengambil keputusan atas hal yang memengaruhi kepentingan pemegang EBA-SP |
Di sisi lain, penerbit, bank kustodian, dan wali amanat wajib melaporkan kondisi portofolio secara berkala. Laporan itu mencakup kualitas aset dan pembayaran kepada pemegang EBA-SP. Dengan demikian, OJK dapat memantau risiko sejak dini.
Rekomendasi Kepatuhan EBA-SP Pembiayaan Perumahan
Berdasarkan kerangka di atas, pelaku industri sebaiknya menempuh enam langkah kepatuhan berikut.
1. Lakukan gap analysis. Bandingkan dokumen dan prosedur lama dengan ketentuan POJK 12/2026, karena kedua POJK lama sudah dicabut.
2. Perbarui rujukan hukum. Gunakan UU P2SK sebagaimana telah diubah dengan UU Nomor 4 Tahun 2026 dalam setiap dokumen transaksi.
3. Perketat uji tuntas aset. Verifikasi kelengkapan piutang KPR, agunan, dan kriteria Hak Penerimaan Manfaat sebelum pembentukan portofolio.
4. Tegaskan pemisahan arus kas. Pastikan perjanjian penerbitan memisahkan arus kas secara hukum, terutama pada skema non-true sale.
5. Susun kalender pelaporan. Tetapkan penanggung jawab dan tenggat setiap laporan berkala kepada OJK.
6. Libatkan profesi penunjang sejak awal. Konsultan hukum, akuntan, dan perusahaan pemeringkat efek perlu terlibat pada tahap strukturisasi.
POJK 12/2026 menandai babak baru EBA-SP pembiayaan perumahan di Indonesia. Regulasi ini memperluas aset dasar, melonggarkan struktur, dan memperkuat pelindungan investor. Namun, fleksibilitas itu datang bersama tuntutan tata kelola yang lebih ketat. Oleh karena itu, kepatuhan sejak tahap perancangan menjadi kunci keberhasilan setiap penerbitan.
FAQ (Frequently Asked Questions)
1. Apa itu EBA-SP dalam pembiayaan perumahan?
EBA-SP adalah efek beragun aset berbentuk surat partisipasi. Instrumen ini membuktikan kepemilikan bersama atas portofolio piutang kredit perumahan. Pemegangnya berhak menerima arus kas dari cicilan KPR dalam portofolio tersebut. Melalui EBA-SP, bank atau perusahaan pembiayaan memperoleh likuiditas baru. Selanjutnya, lembaga itu dapat menyalurkan kembali dana tersebut sebagai kredit pemilikan rumah baru bagi masyarakat.
2. Kapan POJK 12 Tahun 2026 mulai berlaku?
POJK Nomor 12 Tahun 2026 mulai berlaku pada tanggal diundangkan, yaitu 17 September 2026. OJK menetapkan regulasi ini pada 4 September 2026. Sejak tanggal berlaku, POJK ini mencabut POJK Nomor 23/POJK.04/2014 dan POJK Nomor 20/POJK.04/2017. Oleh karena itu, setiap penerbitan EBA-SP baru wajib mengikuti ketentuan POJK 12/2026 sebagai rujukan utama dalam praktik.
3. Aset apa saja yang dapat menjadi dasar EBA-SP pembiayaan perumahan?
Pasal 2 POJK 12/2026 mengatur dua jenis aset keuangan. Pertama, piutang atau tagihan dari kredit maupun pembiayaan sektor perumahan dan permukiman. Kedua, Hak Penerimaan Manfaat yang dimiliki atau diterbitkan kreditur asal. Sumber pembayaran hak tersebut tetap berasal dari arus kas kredit perumahan. Perluasan ini memberi fleksibilitas struktur bagi pelaku industri jasa keuangan.
4. Apa itu skema non-true sale dalam EBA-SP pembiayaan perumahan?
Skema non-true sale memungkinkan sekuritisasi tanpa memindahkan aset pembiayaan dari neraca kreditur asal. Kreditur asal tetap mencatat aset KPR, sedangkan investor menerima hak atas arus kasnya. Namun, arus kas tersebut harus terpisah secara hukum untuk kepentingan pemegang EBA-SP. Dengan demikian, pelindungan investor tetap terjaga meskipun aset tidak berpindah tangan. Penerbit tetap wajib melakukan uji tuntas.
5. Siapa yang wajib melaporkan EBA-SP kepada OJK?
POJK 12/2026 membebankan kewajiban pelaporan kepada penerbit, bank kustodian, dan wali amanat. Laporan itu memuat kondisi portofolio, kualitas aset, serta pembayaran kepada pemegang EBA-SP. Pelaporan berlangsung secara berkala sesuai ketentuan POJK. Oleh karena itu, setiap pihak perlu menyiapkan sistem data yang akurat dan menunjuk penanggung jawab pelaporan agar terhindar dari sanksi administratif.
