LEXmedia. Perpanjangan HGU tanah negara menjadi isu krusial bagi pelaku usaha perkebunan, pertanian, dan perikanan di Indonesia. Hak Guna Usaha (HGU) memberikan kewenangan mengusahakan tanah negara dalam jangka waktu tertentu. Namun, jangka waktu tersebut tidak berlaku selamanya sehingga pemegang hak wajib memahami mekanisme perpanjangannya.
Selain itu, kehadiran Badan Bank Tanah menambah dimensi baru dalam pengelolaan tanah negara pasca reformasi regulasi pertanahan. Artikel ini membahas dasar hukum, syarat, prosedur, serta peran Bank Tanah dalam perpanjangan HGU tanah negara secara komprehensif dan mudah dipahami.
Dasar Hukum Perpanjangan HGU Tanah Negara
Pengaturan perpanjangan HGU tanah negara bersumber dari beberapa peraturan yang saling terkait.
Pertama, Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja Menjadi Undang-Undang menjadi payung hukum utama. Undang-undang ini mengukuhkan status Cipta Kerja sekaligus dasar pembentukan Badan Bank Tanah secara sah.
Kedua, Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah mengatur teknis HGU secara rinci. Peraturan ini menjelaskan subjek, objek, jangka waktu, hingga tata cara perpanjangan HGU tanah negara. Oleh karena itu, PP 18/2021 menjadi rujukan utama praktisi hukum pertanahan.
Ketiga, Peraturan Pemerintah Nomor 64 Tahun 2021 tentang Badan Bank Tanah mengatur fungsi dan kewenangan Bank Tanah. Selanjutnya, Peraturan Presiden Nomor 113 Tahun 2021 melengkapi struktur organisasi dan tata kelola lembaga tersebut. Terakhir, Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021 mengatur tata cara permohonan secara administratif di lapangan.
Jangka Waktu dan Siklus Perpanjangan HGU Tanah Negara
Berdasarkan Pasal 22 PP 18/2021, HGU diberikan untuk jangka waktu paling lama 35 tahun. Setelah itu, hak tersebut dapat diperpanjang paling lama 25 tahun. Selanjutnya, pemegang hak dapat mengajukan pembaruan untuk jangka waktu paling lama 35 tahun berikutnya.
Dengan demikian, satu siklus penuh HGU dapat mencapai 85 tahun apabila seluruh tahapan terpenuhi. Namun, perpanjangan dan pembaruan bukan hak otomatis. Pemegang hak wajib memenuhi syarat substantif agar permohonan disetujui pemerintah.
Setelah seluruh siklus berakhir, tanah HGU kembali menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara. Tanah tersebut juga dapat kembali berstatus Tanah Hak Pengelolaan, tergantung status awal sebelum HGU diberikan. Ketentuan ini menegaskan sifat sementara HGU sebagai hak turunan dari hak menguasai negara, bukan hak kepemilikan penuh.
Syarat Substantif Perpanjangan HGU Tanah Negara
Permohonan perpanjangan HGU tanah negara harus memenuhi beberapa syarat kumulatif. Tanah masih diusahakan dan dimanfaatkan sesuai tujuan pemberian hak semula. Selain itu, pemegang hak wajib memenuhi seluruh syarat pemberian hak sebelumnya secara konsisten.
Pemegang hak juga masih memenuhi kualifikasi sebagai subjek hukum penerima HGU, yaitu warga negara Indonesia atau badan hukum Indonesia. Tanah bersangkutan pun harus sesuai dengan rencana tata ruang wilayah setempat. Apabila salah satu syarat tidak terpenuhi, permohonan berpotensi ditolak oleh Kementerian ATR/BPN.
Secara prosedural, Peraturan Menteri ATR/BPN No. 18/2021 mengatur bahwa permohonan perpanjangan idealnya diajukan paling lambat dua tahun sebelum jangka waktu HGU berakhir. Pengajuan lebih awal memberi ruang evaluasi lapangan oleh Kantor Pertanahan setempat. Sebaliknya, keterlambatan pengajuan berisiko membuat tanah beralih status menjadi tanah negara bebas sehingga hak sebelumnya hilang.
Khusus HGU di atas Tanah Hak Pengelolaan, pemegang hak wajib memperoleh persetujuan tertulis dari pemegang HPL terlebih dahulu. Ketentuan ini berlaku pula ketika HPL tersebut dipegang oleh Badan Bank Tanah. Dengan kata lain, koordinasi dengan pemegang HPL menjadi prasyarat mutlak sebelum proses administratif dimulai.
Peran Bank Tanah dalam Perpanjangan HGU Tanah Negara
Badan Bank Tanah dibentuk berdasarkan PP 64/2021 sebagai badan khusus pengelola tanah negara. Lembaga ini memiliki empat fungsi utama, yaitu perencanaan, perolehan, pengadaan, serta pengelolaan dan pendistribusian tanah. Peraturan Presiden No. 113/2021 kemudian mengatur struktur organisasi Bank Tanah yang terdiri atas Komite, Dewan Pengawas, dan Badan Pelaksana.
Bank Tanah berwenang menerima Hak Pengelolaan atas tanah negara, termasuk tanah bekas HGU yang telah berakhir masa berlakunya. Akibatnya, sebagian tanah yang semula berstatus HGU tanah negara kini dapat berubah menjadi Tanah Hak Pengelolaan Bank Tanah. Perubahan status ini berdampak langsung pada mekanisme perpanjangan HGU di masa mendatang.
Apabila HGU berdiri di atas HPL milik Bank Tanah, pemohon perpanjangan wajib mengajukan persetujuan kepada Bank Tanah lebih dahulu. Selanjutnya, Kementerian ATR/BPN menerbitkan keputusan perpanjangan setelah persetujuan tersebut diperoleh. Oleh karena itu, pelaku usaha perlu memetakan status tanah secara akurat sebelum menyusun strategi kepatuhan hukum jangka panjang.
Konsekuensi Hukum Kelalaian Perpanjangan HGU Tanah Negara
Kelalaian mengajukan perpanjangan tepat waktu membawa konsekuensi hukum serius. Tanah yang jangka waktunya berakhir tanpa permohonan perpanjangan akan kembali menjadi tanah negara. Sebagai hasilnya, pemegang hak kehilangan seluruh kewenangan mengusahakan tanah tersebut secara hukum.
Selain kehilangan hak, perusahaan juga berisiko menghadapi persoalan operasional dan finansial. Investasi pada lahan, tanaman, atau fasilitas produksi menjadi rentan tanpa kepastian hukum atas tanah. Oleh karena itu, manajemen kepatuhan pertanahan perlu menjadi bagian integral dari tata kelola perusahaan berbasis lahan.
Rekomendasi Kepatuhan Hukum
Pelaku usaha sebaiknya melakukan audit legal atas status HGU secara berkala, minimal setiap dua tahun sekali. Audit ini mencakup verifikasi jangka waktu hak, pemanfaatan lahan aktual, serta kesesuaian dengan tata ruang. Selain itu, perusahaan perlu memetakan apakah tanahnya berpotensi terhubung dengan Hak Pengelolaan Bank Tanah.
Konsultasi dengan praktisi hukum pertanahan sejak dini sangat dianjurkan, khususnya menjelang periode dua tahun sebelum HGU berakhir. Dengan demikian, perusahaan memiliki waktu cukup untuk melengkapi dokumen dan berkoordinasi dengan pihak terkait. Pada akhirnya, kepatuhan terhadap seluruh syarat perpanjangan HGU tanah negara menjadi kunci keberlangsungan usaha berbasis lahan di Indonesia.
FAQ (Frequently Asked Questions)
1. Berapa lama jangka waktu maksimal HGU tanah negara?
HGU tanah negara diberikan maksimal 35 tahun, kemudian dapat diperpanjang maksimal 25 tahun. Setelah itu, pemegang hak dapat mengajukan pembaruan maksimal 35 tahun berikutnya. Total satu siklus penuh mencapai 95 tahun apabila seluruh syarat administratif dan substantif terpenuhi secara konsisten oleh pemegang hak.
2. Kapan permohonan perpanjangan HGU harus diajukan?
Permohonan sebaiknya diajukan paling lambat dua tahun sebelum jangka waktu HGU berakhir. Pengajuan lebih awal memberi ruang evaluasi lapangan oleh Kantor Pertanahan. Keterlambatan berisiko membuat tanah kembali berstatus tanah negara bebas sehingga hak sebelumnya hilang secara hukum.
3. Apa peran Bank Tanah dalam perpanjangan HGU?
Bank Tanah dapat memegang Hak Pengelolaan atas tanah negara, termasuk bekas lahan HGU. Jika HGU berdiri di atas HPL Bank Tanah, pemohon wajib memperoleh persetujuan Bank Tanah lebih dahulu sebelum Kementerian ATR/BPN menerbitkan keputusan perpanjangan resmi.
4. Apakah HGU dapat dikonversi menjadi hak milik?
HGU tidak dapat dikonversi menjadi hak milik karena karakteristik keduanya berbeda. HGU hanya diperuntukkan bagi usaha pertanian, perikanan, atau peternakan dengan jangka waktu terbatas. Hak milik bersifat turun-temurun dan terkuat sesuai Pasal 6 UUPA sehingga tidak dapat disetarakan.
5. Apa akibat jika HGU tidak diperpanjang tepat waktu?
Tanah akan kembali menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah Hak Pengelolaan. Pemegang hak kehilangan seluruh kewenangan mengusahakan lahan tersebut. Investasi pada tanaman dan fasilitas produksi juga menjadi rentan tanpa kepastian hukum yang jelas.
