LEXmedia. Minat investor asing terhadap properti di Bali terus meningkat setiap tahun. Namun, isu kepemilikan warga negara asing (WNA) atas properti di Bali kerap menimbulkan kebingungan hukum bagi calon investor asing. Sistem agraria Indonesia menganut prinsip nasionalitas yang membatasi kepemilikan tanah bagi warga negara asing. Oleh karena itu, memahami kerangka hukum yang berlaku menjadi langkah awal yang wajib ditempuh sebelum berinvestasi.
Artikel ini menyajikan analisis hukum bisnis atas skema kepemilikan WNA atas properti di Bali berdasarkan peraturan perundang-undangan. Pembahasan mencakup UU No. 5/1960, UU No. 6/2023, UU No. 25/2007, PP No. 18/2021, Perpres No. 10/2021, Perpres No. 49/2021, serta ketentuan KUHPerdata. Selain itu, artikel ini memberikan rekomendasi kepatuhan hukum bagi investor asing.
Prinsip Nasionalitas dalam Kepemilikan Properti di Bali
Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UU PA) menjadi landasan utama hukum pertanahan Indonesia. Pasal 21 ayat (1) UU PA menegaskan bahwa hanya warga negara Indonesia yang berhak memiliki Hak Milik atas tanah. Akibatnya, warga negara asing tidak dapat terdaftar sebagai pemegang Hak Milik, sekalipun berdomisili di Indonesia.
Namun, larangan tersebut bukan berarti menutup seluruh peluang investasi asing di sektor properti. Sebagai gantinya, pemerintah menyediakan skema alternatif berupa Hak Pakai. Dengan demikian, prinsip nasionalitas tetap terjaga tanpa menghambat arus investasi ke Bali.
Batasan Hak Milik bagi Warga Negara Asing
Batasan ini berlaku ketat pada seluruh kategori tanah, termasuk lahan komersial dan hunian. Sebagai konsekuensinya, setiap transaksi properti yang melibatkan warga negara asing harus menghindari struktur Hak Milik atas nama pribadi. Praktik penitipan nama (nominee) melalui WNI juga berisiko tinggi karena rentan digugat batal demi hukum.
Skema Hak Pakai sebagai Solusi Kepemilikan Properti di Bali
Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah mengatur secara rinci skema Hak Pakai bagi orang asing. Berdasarkan Pasal 69 hingga Pasal 73 PP tersebut, warga negara asing yang berkedudukan di Indonesia dapat memiliki rumah tapak maupun satuan rumah susun melalui Hak Pakai. Selain itu, PP ini juga mengizinkan Hak Pakai di atas tanah Hak Milik maupun tanah Hak Pengelolaan.
Jangka waktu Hak Pakai diberikan maksimal 30 tahun. Selanjutnya, hak tersebut dapat diperpanjang hingga 20 tahun dan diperbarui hingga 30 tahun. Oleh karena itu, total masa penguasaan properti dapat mencapai 80 tahun apabila seluruh tahapan perpanjangan ditempuh secara tertib administratif.
Prosedur dan Syarat Hak Pakai untuk Investor Asing
Investor asing wajib memenuhi syarat keimigrasian yang sah sebelum mengajukan Hak Pakai. Selain itu, pemerintah menetapkan batas harga minimal properti sesuai wilayah, termasuk Bali, melalui keputusan Kementerian ATR/BPN. Sebagai tambahan, pemegang Hak Pakai tidak boleh meninggalkan Indonesia selama satu tahun berturut-turut tanpa keterangan yang sah, karena ketentuan ini dapat memengaruhi keberlanjutan haknya.
Kerangka Regulasi Investasi Kepemilikan Properti di Bali
Undang-Undang No. 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Cipta Kerja Menjadi Undang-Undang memperkuat reformasi regulasi investasi di Indonesia. Undang-undang ini menyederhanakan perizinan berusaha, termasuk pada sektor properti dan kawasan pariwisata seperti Bali. Sebagai hasilnya, proses investasi asing menjadi lebih efisien dibandingkan rezim hukum sebelumnya.
Sementara itu, Undang-Undang No. 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal tetap menjadi payung hukum bagi perusahaan Penanaman Modal Asing (PMA). Perpres No. 10 Tahun 2021 tentang Bidang Usaha Penanaman Modal, yang kemudian diubah melalui Perpres No. 49 Tahun 2021, mengatur bidang usaha yang terbuka bagi investor asing. Kedua Perpres ini menentukan sektor properti dan real estat mana yang dapat dimasuki oleh PMA beserta batasan kepemilikan sahamnya.
Peran Perusahaan PMA dalam Struktur Kepemilikan Properti di Bali
Investor asing yang ingin menguasai properti dalam skala bisnis umumnya mendirikan PT PMA. Melalui badan hukum ini, hak atas tanah dapat berbentuk Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak Pakai sesuai klasifikasi usaha. Dengan demikian, struktur PMA memberikan kepastian hukum yang lebih kuat dibandingkan kepemilikan pribadi atas nama warga negara asing.
Perlindungan Hukum Perdata Transaksi Properti
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) tetap relevan sebagai dasar keabsahan perjanjian jual beli maupun sewa properti. Pasal 1320 KUHPerdata mensyaratkan empat unsur sah perjanjian, yaitu kesepakatan, kecakapan, objek tertentu, dan sebab yang halal. Setiap transaksi properti di Bali harus memenuhi keempat unsur tersebut agar mengikat secara hukum.
Selain itu, akta Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) berperan penting dalam memastikan keabsahan peralihan hak. Tanpa akta otentik, transaksi properti rawan digugat oleh pihak ketiga di kemudian hari. Oleh karena itu, investor sebaiknya selalu melibatkan Notaris dan PPAT yang berkompeten dalam setiap transaksi.
Risiko Nominee Arrangement dan Kepastian Hukum
Praktik nominee arrangement, yaitu penggunaan nama WNI untuk menyamarkan kepemilikan asing, masih marak ditemukan di Bali. Namun, perjanjian semacam ini berpotensi batal demi hukum karena melanggar prinsip nasionalitas dalam UU PA. Sebagai akibatnya, investor asing kehilangan perlindungan hukum penuh atas asetnya apabila terjadi sengketa dengan pihak nominee.
Rekomendasi Kepatuhan Hukum bagi Investor Asing
Investor asing sebaiknya menempuh jalur legal yang sesuai regulasi demi menjaga kepastian hukum jangka panjang.
Pertama, gunakan skema Hak Pakai sesuai PP No. 18/2021 untuk kepemilikan hunian pribadi.
Kedua, dirikan PT PMA apabila tujuan investasi bersifat komersial dan berkelanjutan.
Ketiga, lakukan uji tuntas (due diligence) atas status tanah sebelum transaksi dilakukan.
Keempat, libatkan Notaris dan PPAT tepercaya untuk menyusun akta yang sah secara hukum.
Dengan menerapkan langkah-langkah ini, kepatuhan terhadap regulasi kepemilikan properti asing di Bali dapat terjaga sekaligus meminimalkan risiko sengketa di masa depan.
FAQ (Frequently Asked Questions)
1. Apakah warga negara asing bisa memiliki tanah Hak Milik di Bali?
Tidak bisa. Pasal 21 ayat (1) UU PA menegaskan bahwa Hak Milik hanya diperuntukkan bagi warga negara Indonesia. Warga negara asing dapat menguasai properti melalui skema Hak Pakai sesuai PP No. 18/2021, dengan jangka waktu maksimal 30 tahun dan dapat diperpanjang serta diperbarui.
2. Berapa lama jangka waktu Hak Pakai bagi orang asing?
Hak Pakai berlaku maksimal 30 tahun sejak diterbitkan. Selanjutnya, hak ini dapat diperpanjang hingga 20 tahun dan diperbarui hingga 30 tahun berikutnya. Oleh karena itu, total penguasaan properti dapat mencapai 80 tahun apabila seluruh proses administratif ditempuh secara tertib.
3. Apakah nominee arrangement aman secara hukum di Indonesia?
Tidak aman. Perjanjian nominee melanggar prinsip nasionalitas dalam UU PA sehingga berpotensi batal demi hukum. Investor asing sebaiknya menggunakan skema Hak Pakai atau mendirikan PT PMA agar memperoleh perlindungan hukum yang sah dan menghindari sengketa kepemilikan di kemudian hari.
4. Apa peran PT PMA dalam kepemilikan properti di Bali?
PT PMA memungkinkan investor asing menguasai properti melalui Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas nama badan hukum. Struktur ini diatur dalam UU No. 25/2007 dan Perpres No. 10/2021 jo. Perpres No. 49/2021, serta memberikan kepastian hukum lebih kuat dibandingkan kepemilikan pribadi.
